door Linda Peeters

De consument bepaalt

Recessie, vastgoedcrisis, overschot aan aanbod, krimp en een kritisch wordende consument. De wereld is definitief veranderd. En daarmee ook onze fysieke omgeving. Ontwikkelingen in de stad waren jarenlang het domein van stedenbouwkundige diensten, ontwikkelbedrijven en woningcorporaties. Maar dat wordt anders. Wat is er nodig en hoe gaan we de stad verder vormgeven? Linda Peeters sprak met ontwikkelstrateeg Jasper Jägers. “Vastgoedbezit is niet meer belangrijk.”

Keuzevrijheid

“Onze behoeften veranderen. Consumenten willen maximale (keuze-)vrijheid en kwaliteit. Het gaat bij het huren of kopen van een woning of bedrijfsruimte niet meer om de vierkante meters, maar vooral om een bepaalde sfeer, goede bereikbaarheid, services en de mogelijkheid gelijkgestemden te ontmoeten. Er is op dit moment zoveel aanbod, dat de consument het voor het zeggen heeft.”


Leren van Google

“Omdat de consument bepaalt, moet je als ondernemer daar zijn waar de mensen zijn. Immers, als mensen ergens zijn, geven ze er hun geld uit. Traffic creëren is cruciaal. Neem Google. De zoekmachine is een middel om mensen te lokken en te binden. Google verdient op andere diensten die bezoekers van de zoekmachine afnemen. In het vastgoed kun je net zo denken: door gratis ruimte aan te bieden, zorg je voor reuring, er komen dan mensen. En als zij er eenmaal zijn, bestellen ze een broodje, betalen ze voor energie of voor een reclameboodschap. De band met de gebruiker wordt belangrijker dan het in bezit hebben van locaties en bakstenen.”

Welke vorm spreekt aan?

“Flexibiliteit. Nu hebben bedrijven vaak huurcontracten van vijf tot tien jaar. Dat willen we niet meer. Veel kantoren staan ’s avonds leeg. Die zouden dan evenementenlocatie of ontmoetingsplek kunnen zijn. En ook de retail wil kiezen. Sommige winkels willen graag alleen in het weekend open. Of ze kiezen voor een pop-up store waarmee ze hun doelgroep actief kunnen bereiken op het moment en op de plek van die doelgroep. Je kunt ook denken aan verschillende winkels op dezelfde locatie: overdag is de winkel een kookwinkel, ’s avonds kun je er eten. Op dit moment zie je ook dat boekenwinkels horecagelegenheden in hun pand openen. Sommige halen daar 40% van hun omzet uit.”

Lidmaatschap

“Jonge mensen willen geen hypotheken voor 30 jaar. Waarom zou je met vastgoed in je maag zitten? Yip’s, de Young independent professionals wonen nu bijvoorbeeld in Amsterdam en volgend jaar in Londen. Ze willen een hotspot met bijbehorende voorzieningen en ze hoeven niet perse te kopen. Ze zijn bereid te betalen voor toegevoegde waarde, voor services, voor beleving en kwaliteit. Je kunt dan denken aan een abonnementsvorm of lidmaatschap.”

Branding voorop

“Het positioneren van een stad, gebied of locatie wordt steeds belangrijker. We zullen merken moeten aantrekken die aansluiten bij de identiteit van een plek. Of we moeten samen met bepaalde merken de plek een identiteit geven. Kijk bijvoorbeeld naar de Witte de Withstraat en De Meent in Rotterdam: hier zit een geprogrammeerd winkel-, horeca- en leisure aanbod en het werkt. Er wordt niet zozeer vanuit het bestemmingsplan gedacht, maar vooral vanuit programmering en beleving. Dus vanuit de klant.”

Andere rol voor overheden en ontwikkelaars

“De traditionele verzorgende en bepalende rol van de overheid volstaat niet meer. De overheid moet meer faciliteren en minder domineren. Ontwikkelaars zullen meer verbinden. Het is voor de stad belangrijk dat er flexibelere omgevingen komen waarin ondernemers kunnen én willen floreren. Processen moeten sneller. In de Ruimtelijke Ordening gaan we nu eerst twee jaar met elkaar om de tafel – advies, architecten, werktekeningen – dat is te traag. Bovendien moeten we eraan wennen dat de eindgebruiker altijd in beeld zal zijn en actief meepraat over beslissingen in de stad.”

Beleggen wordt werken

“De waarde van vastgoed wordt nu te veel op basis van huurcontracten bepaald. Niemand wil risico lopen. Maar vastgoed is niet langer alleen een pand kopen en dan geld terugkrijgen. Vastgoed wordt exploitatiegedreven. En dat betekent per definitie risico nemen en je ergens in vastbijten. Je moet een meerwaarde kunnen creëren en aantonen. Beleggen wordt werken. De klant wil dienstverlening, wil verwend worden. De hotelbranche heeft dit allang door. Daar zouden we beter naar moeten kijken. In hotels komt alles samen: mensen huren een kamer, kunnen naar de spa, gaan een hapje eten, ontmoeten gelijkgestemden en genieten van al deze verwennerij. Dáár willen ze voor betalen.”

a

a

a

a

a